محمد ذکایی، قاضی بازنشسته دادگستری و مستشار دادگاه تجدید نظر استان تهران، افزود: یکی از روش‌های شایع در خرید و فروش املاک در سال‌های اخیر "خرید و فروش وکالتی" است؛ روشی که خریداران را در صورت عدم آگاهی از حقوق خود با مشکلات عدیده‌ای همچون فسخ وکالتنامه در صورت فوت فروشنده یا امکان فریب خوردن خریدار و دیگر مشکلات روبه‌رو می‌کند.

وی در تعریف سند وکالتی افزود: در این نوع سند فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد که به وکالت از فروشنده اقدامات مقدماتی مربوط به انتقال و ثبت رسمی معامله را انجام دهد و سند را به نام خود و هر فرد دیگری منتقل کند و در واقع این موضوع به خرید وکالتی معروف شده است.

این مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران با اشاره به مواردی که خریداران و فروشندگان املاک وکالتی باید به آن توجه کنند تا با مشکل روبه‌رو نشوند، عنوان کرد: اولاً خریدار باید مبایعه‌نامه عادی با فروشنده تنظیم کند و وکالت آن نیز «بلاعزل» تنظیم شود.

ذکایی گفت: همچنین در مبایعه‌نامه باید ذکر شود که خریدار دارای تمام اختیارات قانونی از جمله حق فروش به هر شخص حتی به خودش است و عنوان «به هر قیمت» نیز باید ذکر و این موضوع مرقوم شود که موکل حق مطالبه ثمن را از خود ساقط کرد.

وی تأکید کرد: یکی از موارد مهم دیگری که خریداران باید به آن توجه داشته باشند این است که در زمان تنظیم وکالت‌نامه، بدهی‌های ملک از جمله عوارض شهرداری، مالیات و یا بدهی به بانک را بررسی کنند تا ملک بدهی نداشته باشد.

این قاضی بازنشسته افزود: یکی دیگر از مشکلاتی که ممکن است در این نوع معاملات ایجاد شود این است که امکان دارد اصل سند به عنوان وثیقه وام در رهن بانک باشد، اطلاع از این موضوع با اخذ استعلامات مربوط به انتقال قطعی سند و اخذ «استعلام عدم بازداشت» از اداره ثبت، مُیسّر نیست، لذا احتمال ضرر و فریب خریدار در این صورت وجود دارد.

ذکایی بیان کرد: «گاهی نیز ممکن است فردی ملکی را 100 میلیون بخرد و بعداً متوجه شود که این ملک 100 میلیون به بانک بدهکار است. در این صورت تنها راهکار برای خریدار مراجعه به مراجع قضایی و استیفای حقوق خود است.

مدرس مرکز آموزش قوه قضاییه درباره موضوع فسخ وکالت‌نامه در صورت فوت فروشنده، گفت: در این زمینه چند نظر وجود دارد؛ نخست آنکه در قانون عقد رهن، این موضوع پیش‌بینی‌شده است و راهن می‌تواند در فروش ملک به مرتهن وکالت دهد حتی بعد از فوتش اما در مورد «ملک»، رویه قضایی می‌گوید فوت فروشنده عقد وکالت را فسخ می‌کند.

این حقوقدان افزود: برخی تصور می‌کنند که با تصریح «بقای وکالت» در صورت فوت موکل، می‌توانند مشکل را حل کنند ولی باید توجه داشت که اگر فروشنده‌ای که به شما وکالت بلاعزل می‌دهد و در آن قید «بقای وکالت» در صورت فوت را مرقوم کند و بعد از آن فوت کند، عقد وکالت بین او و خریدار فسخ می‌شود و خریدار نمی‌تواند از وکالت‌نامه بلاعزل برای انتقال سند استفاده کند.

ذکایی در خصوص تنظیم وکالت‌نامه خرید و فروش ملک در دفاتر اسناد رسمی گفت: مردم باید به این موضوع توجه داشته باشند که حتماً تنظیم وکالت‌نامه بلاعزل باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و این کار نباید در بنگاه‌های املاک انجام شود.

وی در پایان ضمن توصیه به مردم خاطرنشان کرد: با توجه به معضلات و مشکلاتی که ممکن است در معاملات املاک به صورت وکالتی به وجود آید، توصیه می‌کنم که مردم از خرید و فروش املاک با این روش خودداری و ملک را به صورت سند رسمی خریداری کنند؛ چراکه این صورت خیال آنها راحت‌تر می‌شود و با مشکلاتی مانند فسخ وکالت‌نامه در صورت فوت فروشنده یا امکان فریب خوردن خریدار و دیگر مشکلات روبه‌رو نمی‌شوند.