*مهندس مهرداد ربیع - کارشناس ارشد عمران

خانه نو و شیک دوست دارید؟تاکنون به این فکر کرده اید که چگونه و چطور؟اصلا راه رسیدن به ساخت یک خانه چیست؟

خب این کار نیاز به مجوز دارد؛ مجوزی که به شما اجازه می‌دهد خانه ای را تخریب کنید و از نو بسازید. د. باید ازین پس قبول کنیم ک خانه های ویلایی قدیمی و دوس داشتنی کم کم باید جای خودشان را به ساختمان های بلند مرتبه بدهند. شهروندان معمولا در فصل سرما سراغ گرفتن مجوز و پروانه ساختمان‌سازی می‌روند و در فصل گرما سراغ ساخت و ساز. البته این یک قاعده کلی نیست و می‌توان در فصل‌های گرم سال هم سراغ گرفتن مجوز ساخت‌وساز رفت. اگر قصد گرفتن مجوز ساخت‌وساز از مدیریت شهری را دارید تا انتها با ما همراه باشید..

تصمیم:

برای انجام هر کاری، تصمیم‌گیری اولیه اهمیت بسیار زیادی دارد. یادتان باشد که باید قاطع و جدی تصمیم بگیرید و عزمتان را برای شروع اینچنین کار زمان بری جذب کنید.البته ناگفته نماید که باید هوای جیبتان را داشته باشید چون امروز حداقل نرخ یاخت و ساز برای هر متر 600 هزار تومان است.

از کجا شروع کنیم:

یک‌راست برای تشکیل پرونده باید به شهرداری‌ رفت. مدارکی هم باید همراهتان باشد؛ اصل و کپی سند ملک، کارت شناسایی مالک و برگه تسویه حساب عوارض شهرداری یادتان نرود که با فراموشی این مدارک به مشکل برخواهید خوردهرچند به مدارک بیشتر در مراحل بعدی نیاز پیدا خواهید کرد.اما برای شروع کافیست.

بازدید از ملک شما

پرونده که تشکیل شد، فعلا کار شما تمام است و بقیه مراحل تا اطلاع‌ثانوی برعهده مسئولان شهری است. آنها در گام سوم از ملکتان بازدید می‌کنند تا ابعاد ملک، عرض گذر و بنای ساختمان و هرآنچه ک لازم به بازدید بصری باشد  بررسی شود. این بازدید در صدور مجوز برای تعداد طبقه‌های یک ساختمان مؤثر خواهد بود. مثلا اگر متراژ خانه شما از یک مقدار مشخصی کمتر باشد نمی‌توان مجوز بیشتر از 4طبقه گرفت .هرچند در مناطق مشرف به محوطه باستانی در شهر شوش ضوابط  متفاوت است..

طرح تفصیلی تعیین می‌کند

البته تهران هم‌اکنون دارای طرح تفصیلی است که قوانین ساخت‌وساز در هر نقطه از شهر را در آن مشخص کرده‌اند. کارشناسان طرح تفصیلی در این مرحله وارد عمل می‌شوند تا مشخص کنند که کاربری ملک در طرح جامع و تفصیلی پایتخت دقیقا چه چیز است. در این مرحله مثلا ممکن است متوجه شوید که خانه‌تان در طرح‌های شهری قرار دارد.اما شهر ما نیز شرایط خاص خود را برای ساخت و ساز دارد ک این شرایط در مناطق قابل اشراف به محوطه باستانی متفاوت می شوند..

عقب‌نشینی ملک

احتمالاً خیلی‌ها نمی‌دانند که در معاونت شهرسازی شهرداری‌ها، بخشی به نام «بروکف» وجود دارد. پرونده‌تان در این مرحله به این واحد تحویل داده می‌شود تا مسئولان این بخش، میزان اصلاحی، ابعاد ملک جدید و میزان عقب‌نشینی ساختمان جدیدتان را مشخص کنند. خیلی‌ها نگران همین میزان عقب‌نشینی هستند، بالاخره این اتفاق باعث می‌شود که در ساختمان جدید متراژ خانه‌تان کمتر شود.اما راه گریزی از آن نیست..

نقشه خانه را تهیه کنید

حالا شما باید دست به‌کار شوید. مسئولان شهری، دستور نقشه ساختمان جدیدتان را به شما تحویل می‌دهند و شما به‌عنوان سازنده ساختمان وظیفه دارید که براساس این دستور، نقشه آپارتمانتان را به کمک مهندسان معماری تهیه کنید. حواستان باشد که این نقشه همان نقشه فضایی به‌حساب می‌آید که قرار است در آن زندگی کنید، پس برای نقشه کشیدن سراغ مهندسان کار بلد بروید.تا بعدا از هزینه ای که کردید پسیمان نشوید و سعی کنید مطمن شوید ک حداکثر شرایط برای یک فضای خانگی شیک و راحت رعایت شده باشد..

رفع ایرادهای نقشه

اگر نقشه‌تان مشکلی نداشته باشد که هیچ، اما گاهی در این مرحله، ایرادهایی به نقشه‌تان وارد می‌شود که در نهایت اصلاح آنها به نفع خود شماست یادتان باشد شما هستید که قرار است زیر این سقف زندگی کنید و هزینه کنید پس سعی کنید با مهندسین سازه کنار بیاید چون آنها هدفشان استحکام سازه شماست.. به هرحال شما باید نقشه را برای اصلاح دوباره به مهندسان بسپارید. یادتان باشد که ممکن است این مرحله، چندبار تکرار بشود. آنقدر این رفت‌وآمدها ادامه‌خواهد یافت تا شما یک نقشه درست و بدون اشکال برای ساخت خانه جدیدتان داشته باشید.

عوارض‌ها را باید بپردازید

این مرحله برایتان کمی‌خرج دارد، چون باید هم عوارض ساخت‌وساز را پرداخت کنید و هم اگر قصد خرید‌تراکم را دارید، قیمتش را بپردازید. در این مرحله هم اگر پرداخت عوارض را به تعویق بیندازید، صدور مجوزتان با تأخیر مواجه خواهد شد. خیلی‌ها هستند که کارشان به‌دلیل مشکلات مالی در همین مرحله متوقف می‌شود. آن حساب و کتاب اولیه برای همین موقع‌‌ها بود.پس همانطور که پیشتر گفتم حساب جیبتان را داشته باشید..

محاسبه‌های مهندسی

تمامی‌برگه‌های مهندسی دوباره مورد بررسی قرار می‌گیرند تا محاسبه‌های پایانی هم انجام شوند. در این مرحله تذکرهایی هم از سوی مسئولان شهری درخصوص رعایت مسائل مرتبط با بهینه‌سازی مصرف انرژی یا رعایت اصول اسکلت‌بندی ساختمان به شما داده می‌شود. کم‌کم باید خودتان را برای شروع عملیات ساخت‌وساز آماده کنید. تذکرهای شهرداری در این مرحله را جدی بگیرید.چون مهندس های آنان نیز معمولا مهندسین کار بلدی هستند.و اطلاعاتشان در این امر از شما بیشتر است..

این هم مجوز ساخت و ساز

اگر مراحل گفته شده را به‌طور مرتب طی کنید مشکلی در گرفتن مجوز ساخت‌وساز نخواهید داست. در این مرحله می‌توانید مجوز ساخت‌وساز را از شهرداری‌ها تحویل بگیرید. البته تازه کارتان شروع شده است باید سراغ مراحل اصلی ساخت‌وساز بروید.

مدرک برای گرفتن مجوز ساخت‌وساز

برای ساخت‌وساز نیاز به داشتن مجوزی دارید که توسط شهرداری‌ها صادر می‌شود. برای گرفتن این مجوز هم باید کمی وقت بگذارید و البته مدارک لازم را فراهم کنید. مدارک لازم در طول زمان گرفتن این مجوز -البته اگر مالک هستید- به‌ترتیب عبارتند از: 1- برگ تعهد نظارت 2- برگ تعهد محاسب +نقشه‌های سازه (اجرایی) 3- فرم تعهد کارفرما (مالک) تکمیل و گواهی امضاء شده در یکی از دفاتر اسناد رسمی 4- فیش‌های عوارض زیر بنا، نوسازی سال‌جاری 5- جواب نامه از اداره بیمه، مخابرات، آب و برق 6- اصل و کپی سند مالکیت به نام مالک فعلی 7- مجوز تهیه نقشه با مهر و امضای طراح و تأیید واحد امور مهندسان ناظر شهرسازی 8- تهیه پیش‌نویس پروانه توسط شهرداری، 9- تکمیل شناسنامه ساختمان توسط شهرداری 10- اخذ امضای پروانه (پیش‌نویس گیرنده، محاسب، مسئول فنی وشهرسازی، معاون یا شهردار).

زمان اعتبار مجوز ساخت‌وساز

بر اساس گزارش همشهری، آمارهای معاونت‌های شهرسازی شهرداری‌ها نشان می‌دهد از میان کسانی که برای ساخت و ساز، پرونده تشکیل می‌دهند، حدود یک‌سوم تا مرحله کسب مجوز پیش می‌روند و بقیه در میانه راه از تصمیمشان منصرف می‌شوند. اما شهروندانی هم که مجوز گرفته‌اند نمی‌توانند این مجوز را در جیبشان بگذارند و هر وقت دلشان خواست ساخت‌وساز را شروع کنند. براساس قوانین مصوب برای شهرسازی، اعتبار مجوز ساخت‌وساز فقط ۲سال است و این مجوز‌ها بعد از این مدت تعیین شده باطل می‌شوند. در ضمن اگر کلنگ احداث یک ساختمان جدید در شهر زده شود، مالک نمی‌تواند پروژه را تا هر وقت دلش خواست کش بدهد. زمان تمام شدن پروژه‌های ساختمانی براساس متراژشان اعلام می‌شود که اگر مالک نتواند در این مدت زمان این ساخت‌وساز را انجام دهد، در ابتدا به او اخطار می‌دهند و بعد هم مشمول عوارض تعویق می‌شود