سال 94 در شرايطي آغاز شد كه بازار خريد و فروش مسكن همچنان در خواب زمستاني بود و تداوم كم‌رونقي بازار دو سال گذشته، سومين سال از ركود مسكن را رقم زد. در فروردين ماه سال جاري با كاهش 32درصدي معاملات خريد و فروش نسبت به فروردين سال 93، اميدها براي بهبود بازار كمرنگ شد و افت تعداد معاملات در ارديبهشت و خرداد نسبت به ماه‌هاي مشابه سال قبل موجب شد كه در سه ماهه ابتدايي سال، بازار مسكن مسيري نزولي را سپري كند البته حجم قراردادها در هر ماه نسبت به ماه قبل شاهد رشد بود اما شرايط نسبت به سال قبل افت داشت.

بازار خريد و فروش در تير و شهريور سال 94 مثل سه ماهه اول با افت معاملات همراه بود اما در مرداد ماه شاهد رشد 3.2درصدي حجم قراردادها نسبت به مرداد سال 93 بوديم. در سه ماهه سوم سال نيز تنها در آبان ماه، ميزان حجم معاملات نسبت به مشابه سال قبل افزايش داشت و در مهر و آذر باز هم شاهد كاهش قراردادها نسبت به سال گذشته بوديم. باوجود روند نزولي خريد و فروش در 9ماهه سال 94، با افزايش حجم معاملات در دي و بهمن شاهد بروز نشانه‌هاي بهبود بازار مسكن بوديم. اگرچه حجم معاملات در بازار خريد و فروش مسكن تنها در چند ماه از سال نسبت به سال گذشته افزايش يافت اما بازار رهن و اجاره در هر ماه نسبت به ماه گذشته شاهد افزايشي در محدوده 10 تا 12درصدي نسبت به ماه قبل بوديم.

 به دنبال راهي براي خروج از ركود

تداوم ركود در بازار مسكن طي سه سال گذشته دولت را به اعمال تصميمات و اجراي برنامه‌هايي براي بهبود شرايط بخش مسكن در سال 94 سوق داد كه نگاهي به مصوبات و فعاليت‌هاي انجام شده نشانگر آن است كه دولت تقويت بخش تقاضا را بيش از عرضه در دستور كار خود قرار داده است. بر همين اساس، در ارديبهشت ماه سال جاري و با مصوبه شوراي پول و اعتبار ميزان وام مسكن براي خانه اولي‌ها در تهران به 80 ميليون تومان رسيد، البته پرداخت اين تسهيلات (حساب صندوق پس‌انداز مسكن يكم) مشروط به سپرده‌گذاري 50 درصدي شد. سقف فردي تسهيلات خريد مسكن در «شهر تهران»، «شهرهاي بزرگ بالاي 200 هزار نفر جمعيت» و «ساير مناطق شهري» به ترتيب به ميزان 800، 600 و 400 ميليون ريال تعيين شد. گفتني است، نرخ سود تسهيلات اعطايي در ابتدا 14درصد تعيين شد كه با مصوبه جديد شوراي پول و اعتبار مبني بر كاهش نرخ سود بانكي به 13 درصد كاهش يافت. ديگر برنامه دولت براي بخش مسكن مربوط به تيرماه سال جاري مي‌شود، براساس اين برنامه كه از سوي يك عضو ناظر شوراي عالي بورس با هدف شفاف‌سازي قيمت فروش آپارتمان‌ها اعلام شد طرح بورس مسكن بود، به گفته طراحان طرح بورس مسكن پايان دادن به دخالت واسطه‌گران در اعمال نفوذ يك‌طرفه در قيمت‌گذاري به نفع يا ضرر يكي از طرفين معامله از مزاياي اجراي اين طرح است. طرح بورس مسكن همچنان در پيچ و خم تصويب و اجرايي شدن قرار دارد. بازار رهن ثانويه از ديگر برنامه‌هاي دولت يازدهم براي خروج بخش مسكن از ركود بود.

در شهريور ماه سال جاري، هيات‌مديره سازمان بورس و اوراق بهادار تهران از دريافت موافقت كلي بانك مركزي براي راه‌اندازي بازار «رهن ثانويه» و تاييد پيش‌نويس دستورالعمل «انتشار اوراق مشاركت رهني به پشتوانه وام‌هاي اوليه مسكن» خبرداد كه اين طرح نيز با وجود گذشت 6ماه هنوز اجرايي نشده است. در مهر ماه سال جاري شاهد ارائه دو تصميم از سوي دولت براي بازار مسكن بوديم. برهمين اساس پيش‌نويس طرح «خريد اعتباري مسكن» با هدف صدور مجوز نهايي براي فعاليت شركت‌هاي ليزينگ در تامين مالي بخش مسكن، آماده بررسي در شوراي پول و اعتبار شد و به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازي در ارديبهشت ماه سال آينده شاهد تصويب اين طرح و اجراي آن خواهيم بود. ديگر طرحي كه در مهرماه مطرح شد، ارائه مدل جديدي براي پرداخت تسهيلات ساخت مسكن از سوي بانك مسكن بود كه بر اساس آن اين بانك تا 100ميليون تومان تسهيلات براي ساخت مسكن به سازندگان پرداخت مي‌كند. برهمين اساس وام 100ميليوني فقط براي ساخت مسكن و سازنده‌هاي آن بوده و براي خريد مسكن نيست و سود آن نيز مطابق با تسهيلات بانكي جاري است. اين طرح نيز مانند رهن ثانويه و ليزينگ هنوز اجرايي نشده است و عملياتي شدن آن در هاله‌يي از ابهام است. ديگر طرح دولت براي بهبود شرايط صدور مجوز از سوي بانك مسكن در آبان ماه سال جاري، ابلاغ مفاد و جزييات مصوبه وام خريد مسكن تا سقف 60ميليون تومان از سوي بانك مركزي به بانك مسكن بود كه پرداخت اين وام از اوايل دي ماه آغازشد.

براساس اين تسهيلات، ۶۰ميليون تومان وام در تهران، ۵۰ميليون تومان در شهرهاي بالاي ۲۰۰هزار نفر جمعيت و ۴۰ميليون تومان در ساير مناطق شهري پرداخت مي‌شود. گفتني است، استفاده از اين طرح با خريد اوراق بهادار انجام‌پذير است. در آذرماه سال جاري، امكان شكل‌گيري منسجم معاملات قسطي آپارتمان فراهم شد و برهمين اساس انبوه‌سازان شهر تهران كه پيش‌تر براي قسطي كردن بخشي از واحدهاي نوساز اعلام آمادگي كرده بودند، به پشتوانه بانك، شاهد تسهيل شرايط خريد و فروش مسكن بودند. در اين طرح بانك‌ها كه نقش واسطه را بين متقاضي خريد مسكن و انبوه‌سازان ايفا مي‌كنند براي همكاري و اجراي اين طرح 5درصد كارمزد دريافت مي‌كنند البته بالا بودن رقم كارمزد موجب شد كه رايزني انبوه‌سازان با بانك‌هاي خصوصي براي كاهش اين رقم آغاز شود و به گفته رييس انجمن انبوه‌سازان، احتمال امضاي تفاهمنامه‌يي با بانك شهر براي كارمزد 2درصد افزايش يابد. اقساط وام ۱۰۰ميليون توماني در قالب طرح فروش قسطي مسكن با بازپرداخت ۵ تا ۷ ساله و نرخ سود حدود ۲۰درصدي است.

فروش قسطي مسكن براي مشترياني است كه در طبقه متوسط و بالا قرار دارند زيرا متقاضي بايد تا مدت ۵ تا ۷ سال بتواند اقساط وام‌ ۱۰۰ميليون توماني را بازپرداخت كند. اما آخرين تسهيلاتي كه دولت براي بخش مسكن فراهم كرد پرداخت وام 160ميليون توماني خريد بود. از 18اسفندماه سال جاري براساس مصوبه شوراي پول و اعتبار در تهران هر يك از زوجين مي‌توانند تا مبلغ ۸۰ميليون تومان و در مجموع ۱۶۰ميليون تومان براي يك پلاك ثبتي وام دريافت كنند؛ اين مبلغ در شهرهاي بالاي ۲۰۰هزار نفر جمعيت ۶۰ميليون تومان، درمجموع ۱۲۰ميليون تومان و در شهرهاي كوچك ۴۰ميليون تومان و درمجموع ۸۰ميليون تومان روي يك پلاك ثبتي است.